2 四月

加拿大安省初次购房流程

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如果您目前正在考虑在安省购置一套属于自己的房产,不论是购卖一套自住的刚需房或者想要进行未来的投资等等。
却面临着不了解安省的买房流程,那么接下来的文章您一定要仔细阅读了。
帮助大家将购房阶段分为10步,从而帮助您更清晰的了解想要在安省购房每个步骤的具体规划以及注意事项都分为哪些。 
因此不论是经验丰富的房地产投资者或者是首次购房者,您都将会通过以下文章帮您找到最心仪的家!


1. 确定好自己可承受的价位

为了避免浪费时间和金钱,首次购房买家需要先确定您可以承担的价格范围。 确定房子的价格范围是我们买房的第一过程, 只有在确定了着一步后我们才可以进行更具体的房源筛选来帮准您找到最心仪的家。 

在加拿大购买房产的方式可基本分为两种:
  • 其一:全款

全款买房,就是需要您目前账面上有足够的资金去支付整套房子交接下来的款项。 那么如果您是非加拿大本地人的身份,在购买房产时还需要支付15% 的海外买家税。所以请务必在购房之前考虑到这个款项!

  • 其二:贷款

如果您是考虑贷款买房的话,那则需要先了解您在加拿大的身份和对应的贷款政策,这一步是极为重要的。 在加拿大,各大银行会根据您在加拿大的合法身份的不同,从而提供不同的贷款政策,因此多了解几家银行,找到最适合自己的将会是非常重要的一步。所以在这里也鼓励大家买东西的时候会货比三家,进行贷款咨询的时候也可以多找几家银行的贷款经理进行一下咨询。

在这里给大家举个例:

工作人士: 并不是新移民持有效工签,但是想要贷款买房。您需要准备示你的工资单, 然后银行会去查算你的收入是可负担到多少贷款额度的。 一般来说你所能贷款的额度是你年薪的4-5倍,但是根据工作性质(例如律师医生等行业等等)可能会有特例,所以各位小伙伴可以自己算一下哦。

非加拿大本居民(国际留学生以及工签持有者):将会涉及到一个15%的海外买家税问题。 那么您就需要考虑到你之前准备的首付是否有包含这个税务等问题。

我来给大家算一笔账:如果是贷款首付需要准备35%的情况下+海外买家税的15% + 有些银行可能需要看到你账户上有5%的P+I+T = 筹备购买房产资金 55%

PIT: Principle + Interest + Tax 是银行为了看到你的账户上有大约房价的5%,从而证明在开始贷款后12个月内, 不论利率是否有涨幅或者遇到一些经济上的危机,您都将会有能力支付至少未来一年的贷款。 

但是值得一提的是,由于不同的银行对于贷款都有不一样的政策,所以非常建议各位在跟银行经理进行过一对一的分析提交所需材料,并完成一个银行的预先审批。此举将帮助您在购房之前就确切的知道自己可以贷款到的金额,帮您确定购买什么价位的房产以及自己可以承受的首付预算。 

如果您有关于加拿大购买贷款相关问题,我会推荐靠谱贷款经纪给您。 

2. 选择您喜欢居住的区域

选择一个您喜欢的区域是对于购置第一套房产极为重要的一步。多伦多(Toronto)坐落在加拿大东部,位于美加边境上的五大湖区的安大略湖湖畔。多伦多市有居民250万,加上周边的城镇,统称为大多伦多地区(Greater Toronto Area),是北美第四大城市群。 

大多伦多地区(Great Toronto Area) GTA主要划分为四个大区:

多伦多市(Toronto City) 

约克郡(York Region) 

皮尔郡(Peel Region) 

杜翰郡(Duham Region)

如果您喜欢热闹的地区那么就可以考虑人口比较密集的地方,如果喜欢较为安静的生活,那么周围的小城镇可能就是您的首选。 其次,如果考虑到之后需要上班,那么您是否介意来回的开车奔波于公司和家,或者您想要节省时间找个步行就能够到达的房子也是购房所需决定的重要步骤。 最后,如果您有父母与您同住,或者已经成家并且有小孩子, 那么学区房以及学校的排名您是否有要求,并且父母是否可以在这个居住区域便利的生活也将会是您需要考虑到的其中要素之一。 

3. 确定房屋种类

在选定好了区域后,就可以开始了解加拿大的房屋类型都跟国内有哪些区别了。 那么首先我们就需要了解的是什么是现房以及何为楼花?两者的区别又有哪些呢?

现房 V.S. 楼花

市场上可以购买的房屋类型可以大致分为现房(二手房)和楼花。

现房“二手房”

就是现在真实存, 您作为未来业主可以直观看到房子本身的状态。其实在加拿大所谓的现房真的大多数都是有被住过的,也就是非崭新房,或者我们俗称的“二手房”。因此,大家无需太在意这个问题,还是有非常多的房子现屋主会将屋内和外部结构保养的非常妥善。 

总的来说,现房比起楼花更价位直观,因为您是可以亲自去到这套房子内进行查看。了解周围环境以及房子的状态。 所以,比起楼花来说,现房会少了许多的不确定的因素。

楼花/房花

加拿大所谓的楼花基本上等同于国内的“期房”, 但是在加拿大楼花其实还会分为房花和楼花。这两者的区别在于所谓的房花一般是指独立屋;镇屋;联排等等这类的House房产。而楼花则是比较高的建筑物,主要说的就是公寓condo。 房花基本上的建筑时间大约在2年左右,而楼花的建筑时间都非常的久,几乎需要3-5年才能够交接。这个时间差主要在于楼层越高的建筑物将会有更多的建筑难度,也因此公寓楼花所花费的时间会比房花交接时间更长的主要原因。 

但是不论是房花或者是楼花其实都跟我们在国内一样购买的方式一样,因为房子还没开始建,所以您需要去售楼处看看楼盘模型和房屋设计图。 当然啦,加拿大就不存在真实的样板房。顶多给您看看之后厨房大概的样子以及您能够选择的材料等等。

4. 了解自己对房型的需求

定好了选区之后,就可以开始进行楼盘的选择啦。在加拿大物业产权总的来说分为这三类:

【Freehold 自由产权】

Freddhold就是:“完全拥有地权”,屋主(owner)拥有房子和地皮的产权,不需要交管理费,但要自行负责物业的剪草、铲雪、维修,等工作。

这类物业一般是指独立屋(Single detached house),半独立屋(Semi─detached house),镇屋(Townhouse)和排屋(Row House)。 

【Condominium 共管产权】

住宅单位属私人所有,公共区域为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交给管理公司处理,住户每月支付管理费。

共管产权的物业主要为Condo(高级公寓)、镇屋(Townhouse)等等。

【Freehold Condominium 自由共管产权】

这类产权,屋主拥有地产的产权──整幢房子都由屋主负责,而公共设施,例如车道以及附属公园等,则属共管范围,所以,屋主仍要付一定费用。这类物业,屋主可以享有较高度的自由来美化住宅,装点园艺。 

这类物业主要以镇屋(Townhouse)、连屋(Row House)为主。

5. 选择房源

加拿大市面上的现房可以随时通过经纪安排看房,买家可以非常直观的了解房屋现状和周围环境。
并且多伦多大部分售卖房源,都会登录在多伦多房地产系统MLS上,所有的安省持牌经纪都可以查询到,信息公开透明,因此很少出现虚假买卖等欺诈行为。

6. 开始看房

实地考察是购买房产的重要一步。 在您查看房子本身时需要注意到一些房子细节,例如室内的装修,墙面是否有裂开/沉降等等。 这一系列的小细节将会决定您之后是否会入住的省心省力省时的重要因素。

7. 签约定金

找到心仪的房子后就需要经纪帮你下offer (购房合同)。而此Offer里有买家的报价, 附带的条件(贷款, 验房, 大楼管理报告)和Closing 时间。 您的地产经纪将会根据当时的市场情况以及附近房子的成交记录来综合评判一个预期价格,以及什么时候想要交割,还有一些附加条件(conditional Offer),比如需要留出来的银行贷款放贷时间是几天,需不需要给房子额外做检查的时间等等。 
把Offer正式发给对方之后就是等待回应,一般买房Offer来回两三次谈判都是属于正常的,因为卖家和买家会进行一个商讨的阶段,比如对方可能觉得出价太低或者中间交割时间过长等等。
谈判之后双方达成协议,正式签字后买家需要在合同规定的时间内将定金(Deposit)付给卖家,一般是房价的5%,以银行本票的形式进行交付。

如果是卖家设定统一收offer Day,在市场很热, 很多买家竞价的情况下,  不带条件的offer 会帮助您有可能拿到心仪的房子。如果是购买公寓, 建议要有大楼管理报告条件,律师审核后才能确定购买。 

8. 首次验房:

当定金付好之后,就是上面说的合同里要求的额外验房时间。在这里就想要提醒各位如果您是需要购买的House请尽量完成验方这个步骤以便杜绝任何额外的纠纷。 不同于看房,验房的时候需要注意的是房子的本身条件。
地产经纪一般会有合作的验房师,或者找朋友熟人推荐都可以,确认验房师有OAHI (Ontario Association Of Home Inspectors)证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项,所以如果是首次买房的买家们请一定要仔细认真的聆听!

9. 聘请律师:

买家想要完成购房不走则需要请律师办理款项,过户等法律事宜。律师不光是会替买家完成产权的转移,也会同时负责房屋和卖家的背景调查,比如房屋的产权是否有问题,有没有用于抵押或者是否欠债等等。所以在买房的时候律师是整个房子交易过程中最有利的保障,也是不能缺少的一部分。

10. 交房: 

交房日也叫Closing Day,到了那天才会正式完成房屋产权的转移。交房日不能是节假日,时间也一定要在下午6点之前结束,因为多伦多地产局网站在6点之后不再进行房屋产权更改。
产权过户手续会由律师完成,完成后直接领取钥匙,同时也会拿到产权证明文件,也就是“房产证”。

买房是一件非常需要深思熟虑的事情,也需要针对各位不同的情况进行分析来推荐和筹划。如果您还有任何的顾虑欢迎随时与我联系进行咨询!

本文来源WECARE。